今回はマンション探偵の読者の方から「ぜひ、取り上げて欲しい」との要望を受けて取り上げるのが阪急宝塚駅から徒歩5分。JR宝塚駅からでも徒歩6分の立地にある「エスリード宝塚セミリア」のレポートを取り上げます。
ちなみに、現時点（2017年3月11日時点）では、残り１戸となっているマンションですのでご注意ください。
先にこの「エスリード宝塚セミリア」の最大のポイントを挙げるとすると「立地面」と「周辺のマンション比較」の2点が大きなポイントと言えるでしょう。
それでは、まずはマンションの概要をチェックしておきましょう。
概要をチェック
| 名称 | エスリード宝塚セミリア |
|---|---|
| 所在地 | 兵庫県宝塚市栄町3丁目140-1（地番） |
| 交通 | 阪急宝塚線・今津線「宝塚」駅徒歩5分、JR福知山線（JR宝塚線）「宝塚」駅徒歩6分 |
| 地域・地区 | 商業地域・市街化区域・法22条区域 |
| 敷地面積 | 840.36m² |
| 総戸数 | 60戸 |
| 駐車場 | 30台 （屋内平面駐車場2台［内1台：EV・PHV車用充電器付］・屋内機械式駐車場（一部屋外）［地上2段・地下1段昇降横行式］12台・屋外平面駐車場1台［屋根無］ |
| 自転車置き場 | 112台 |
| ミニバイク置場 | 6台 |
| バイク置場 | 4台 |
| 入居予定 | 平成29年9月29日 |
（引用：エスリード宝塚セミリアホームページ）
では、この概要の中で、マンション探偵がポイントになると思った点をピックアップしています。
立地面
まず、一番のポイントとなるのはやはり「立地面」
阪急宝塚駅から徒歩5分、JR宝塚駅からでも徒歩6分というのは、便利さ、資産性という意味でもポイントと言えそうですね。
住みたい街ランキングでも２年連続でトップ10入りしていることからもポイントにはなるでしょう。
ただ、この「住みたい街ランキング」に登場する街は単純に「住みたい」というランキングなのでこのランキングに入っていればイコール資産価値も高いと単純に結びつくわけではないので注意が必要です。
例えば「住みたい街ランキング」１位の西宮北口、２位の梅田、３位の三宮については「住みたい」順位が高いだけでなく、宝塚駅と異なって、オフィス需要や商業エリアとしての需要も高いエリアになります。
一方で宝塚駅の場合、「住みたい街ランキング」は８位に入っていますが、オフィス需要や商業エリアとしての需要はそれら上位の駅と比べるとそこまでは高くはありません。
ということはどういうことなのか？
簡単に言えば、現時点でも駅前にもマンションが数多く供給されている。そしてこれからもその傾向が続くと言えるのです。
ということは、宝塚駅徒歩5分といっても他にも徒歩5分圏内にある程度のマンションの数があるので、希少価値という意味ではそこまで高くはないと言えます。
といっても、それは西宮北口や梅田、三宮などの上位のエリアと比較した場合です。
マンション探偵としては、住環境も良好と言われている宝塚エリアで駅前徒歩５分の位置というのは、資産価値的にも良好と言えそうです。
敷地面積の狭さ
もう一つ気になったのは敷地面積の狭さです。
総戸数60戸、840.36m²、1階あたり平均で５戸が入居するマンションと考えると少し狭いかな。という印象ではあります。
敷地面積を総戸数で按分すると１戸あたり平均で約14㎡になってしまいます。
特に周辺のマンションは比較的広いマンションも多くありますので、その点が少し気になったと言えば気になります。
例えば、「エスリード宝塚セミリア」のすぐ近く徒歩30秒くらいの場所にあるザ・パークハウス 宝塚の場合だと、総戸数が164戸に対して、敷地面積が3082.83m2となっているので、ある程度余裕のある設計ができるかとは思います。
駐車場の取り方などもあるので一概には言えませんが、敷地面積を総戸数で按分すると「エスリード宝塚セミリア」が１戸あたり平均で約14㎡に対して、「ザ・パークハウス 宝塚」の場合約18.7㎡となります。
もっとも、そもそもの総戸数が大きく異なるので、１戸あたりの敷地面積はそこまで気にしなくてもいい指標ではあります。
「ちょっと、敷地面積が狭いかな」とだけ意識しておけば問題はありません。
逆に「タワーマンション節税」と言われているように、１戸あたりの敷地面積が狭い方が固定資産税も少なくなるので、どちらが良いのかは一概には言えません。
宝塚駅からエスリード宝塚セミリアへ
エスリード宝塚セミリア周辺（引用：公式HP）
それでは、次は宝塚駅からエスリード宝塚セミリアまでの周辺の様子を見てみましょう。
阪急宝塚駅改札
阪急の宝塚駅改札を降りると、JR宝塚方面へと進みます。
ここを左に曲がる
改札を降りて直ぐに左側の出口を目指します。
目の前にはJR宝塚駅が
出口から出るとJR宝塚駅が見えてきます。
そのまままっすぐと進んでいき、バス停を抜けていきます。
宝塚駅前のバス停
そのままさらにまっすぐに進んでいきましょう。
さらにまっすぐと進むと・・・
パチンコ屋の右側を進んでいきます。
あとはこのまま、一直線でエスリード宝塚セミリアに着きます
まだ、まっすぐに進みます
ここはまっすぐ（右側）を進んでいきます
すると、目印のがんこが見えてくるはずです。
手前にがんこ、奥にはエスリード宝塚セミリアが。
エスリード宝塚セミリアに到着
現地周辺
エスリード宝塚セミリアは角地、目の前には交差点
エスリード宝塚セミリア現地
この左側にはマンションが密集しています
ちなみに、この左側を30秒ほど歩くとザ・パークハウス宝塚が見えてきます
ザ・パークハウス宝塚に到着
平日夜の現地周辺
ちなみに、平日の夜21時ごろの様子も合わせてみておきましょう。
ちょうど子供が塾から帰ってきたり、仕事で帰ってくる時間帯です。
平日夜の現地周辺
平日の夜の現地周辺
車の通りは非常に多い、一方で歩行者はそれほどいない印象でした。
ただ、全く人通りがいないというわけではなく、常に２、３人は人が歩いているような感じです。
この周辺に大きなマンションがいくつもありますので、夜でもある程度は明るく、女性の一人歩きでも怖さを感じにくいと言えます。
最後に
周辺の場所の様子や夜の様子、概要など色々と「エスリード宝塚セミリア」について解説をしましたが、結論としては、価格面とのバランスが取れているので、マンションに何を求めるのか。その求めるものがマッチする人にはぴったりと合うマンションと言えます。
具体的には「予算はできるだけ安いマンション」「とは言え、立地と住環境にはこだわりたい」「転売というよりは長く住む目的」という人には合うと思います。
やはり、3LDKで広さ65.05m2。宝塚駅から徒歩5分となり金額が3670万円の新築マンションとなると、価格面ではとても魅力的と言えますね。
それこそ、「ザ・パークハウス 宝塚」が2LDKで広さ60.47m2。価格が3548万円～となると、価格面ではかなりの差があるといってもいいでしょう。
もちろん、将来売却をするとした場合は、当然ながら「ザ・パークハウス 宝塚」の方が高い値段が付くでしょう。
結局のところ、マンションに何を望むのかによって、オススメかどうかは変わりますが、宝塚エリアで駅近、そしてコストパフォーマンスを重視したいという場合には、良い選択肢と言えるかもしれません。
また、今回は読者の方からの要望のレポートでしたが、もっとこんなマンションを取り上げて欲しい！など要望があれば、ぜひマンション探偵まで、お問い合わせください。
（このマンションのレポートの連絡をしてくれた方へ）
マンション探偵に問い合わせと一緒にメールアドレスを記載頂いていましたが、マンション探偵からメールをお送りしてもエラーで返ってきてしまっています。
本レポート以外の内容も含めてアドバイスもできますので、恐れ入りますが迷惑メールの設定などを変更していただき、再度ご連絡をいただければ幸いです。
それでは、ご連絡をお待ちしています。
