【マンションレポート】ローレルスクエア健都 – ザ・レジデンス‎に行ってみた【2017.2】

大阪駅へ11分へ行けるJR「岸辺」駅の大規模新築マンション「ローレルスクエア 健都ザ・レジデンス」について、今回は取り上げます。

何と言っても、ポイントは総戸数824戸の大規模マンションであり、その計画は「北大阪健康医療都市 ～愛称：健都（けんと）～」と呼ばれる、このマンションの計画だけではない、街ごと作っていくような超大規模な開発になっていることが挙げられます。

具体的には「北大阪健康医療都市 ～愛称：健都（けんと）～」のプロジェクトは「国立循環器病研究センター」や「吹田市民病院」だけでなく、スーパーマーケットをはじめとする商業施設も同時に開業される予定となっています。

まさに、街一つが丸ごと新しくできるようなそんな規模で計画されています。

では、そんなローレルスクエア健都を早速、チェックしてみましょう。

概要をチェック

まずは、基本的な概要を改めて確認しておきましょう。

（引用：ローレルスクエア健都ザ・レジデンス　公式HP）

概要の中でもポイントになりそうな点だけをピックアップしています。

細かな点はぜひローレルスクエア健都の公式ホームページをチェックしてください。

概要の解説

では、ローレルスクエア健都の概要をポイントになりそうな点を解説していきましょう。

＜岸辺駅からの距離＞

まず、「JR「岸辺」駅 徒歩7分　※南北自由通路北口より徒歩5分」の「南北自由通路」ってなんだろう。ってことですね。

南北自由通路

駅の改札を出てすぐの上の写真の場所が「南北自由通路」のことだそうです。

ですので、普通にJR岸辺駅を利用する時には駅から徒歩5分というイメージで問題ないかと。

ちなみになぜ、「＊＊出口」みたいな表記ではないのか。というとJR岸辺駅の周辺がそもそも南北の移動が大変で実質的に小さな地下道しかなかった時代があったようです。

それを解決しましょう。ということでJR岸辺駅の改札も利用できるし、南北への移動もできるという「南北自由通路」を作ったということです。

＜用途地域について＞

次に用途地域ですが、このエリアは「第一種住居地域」となっていますね。

これはちょっとした意外な点ですね。

駅前で再開発をしていく地域なので、商業地域などかなぁーと想像していたのですが、住居系の用途地域だったようです。

ただ、住居系の用途地域でも「第一種住居地域」はかなり商業寄りですが、住居を重視する地域となっています。

ちなみに、以下のページに詳しい用語の解説をしています。

用途地域とは　-用語集-（マンション探偵）

ただ、ちょっと細かい点を指摘するとすれば、このローレルスクエア健都自体は「第一種住居地域」ですが、すぐ隣に隣接している千里丘7丁目などは比較的小規模な工場を建てられる「準工業地域」になっています。

参考リンク：摂津市用途地域マップ

実際に現地周辺を歩いてみましたが、確かに芦森工業などの工場もあるなぁーという感じですが、工場地帯という雰囲気ではありませんでした。

この辺は感じ方は人それぞれなので、一度、周辺を見てみると良いでしょう。

あんまり「千里」ということを意識しすぎると、「千里ニュータウン」のイメージとはちょっと違うかもしれませんね。

＜敷地面積・総戸数＞

敷地面積が19,807㎡はすごいですね。

総戸数が824戸ということを差し引いてもかなり広いです。

単純に１戸あたりで計算しても23.9㎡ある計算ですからね。（実際には専有面積の割合になるので、部屋によって増えたり減ったりはしますが・・・）

４〜５階建の低層マンションであれば、全然あり得ますが、地上15階建や地上20階建のマンションになるわけですから、かなり広い余裕のある設計になると思われます。

駅から離れたバス便のマンションであれば考えられますが、大阪駅へ11分の駅から徒歩5分というアクセスでは、珍しいですね。

＜駐車場・駐輪場・バイク置き場＞

総戸数824戸の駅前マンションで駐車場660台というのもすごいですね。

そんなにマンションの所有者で駐車場が必要な人がいるのだろうか？とも思いますが、駅前なので、最悪、マンションの所有者が駐車場を使わなくても、近隣住民などへ月極めで貸せるかもしれませんね。

あと、機械式627台というも、できれば平面にして欲しかったなぁと。

台数を確保する上では仕方なかったのでしょう。ただ、将来の修繕費用が気になるところかもしれません。

ただ、これも駅前の立地ということを考えるとペイできるかもしれません。

逆に駐輪場1,258台はちょっと少ないんじゃないかな。でも、駅前のマンションならこれでも足りるかな？

１戸あたりの自転車が1.5台という計算になりますね。

ただ、ローレルスクエア健都の場合、最寄り駅までの通勤・通学で自転車を使うということはまずないと考えると、これでも足りるようにも思います。

一方でバイク置き場120台はおそらく、十分なボリュームでしょう。

ということで、ポイントと言えるのはこのような点でしょう。

では、早速現地周辺地図を見ながら現地周辺をチェックしていきましょう。

周辺地図をチェック

それでは、まずは現地周辺の地図を見てみましょう。

ローレルスクエア健都周辺地図（引用：公式HP）

地図で見ても駅からかなり近いのがわかりますね。

実際に岸辺駅の改札からローレルスクエア健都までのルートを辿って見ましょう。

岸辺駅の改札を出て

まずは岸辺駅の改札を出ます。

ちょうど、改札のすぐ前にセブンイレブンがあるのがありがたい。

そのまま北側に進んでいくと

先ほどの南北自由通路へ

上記の南北自由通路へつながっています。

そのまま進むと北側のロータリへ出ていきます。

工事中の北側ロータリー

現在は工事中でしたが、この北側ロータリーも整備されます。

出口を出ると整備された歩道が

そして、そのまま出口に出ると整備された歩道へつながっています。

綺麗な歩道がローレルスクエア健都まで続く

駅周辺の歩道の雰囲気

整備され綺麗な歩道がローレルスクエア健都まで続いています。

余談ですが、このような駅からマンションまでの道のりというのは、地味ですが資産価値的にはプラスになります。

資産価値というのは、要は中古でそのマンションがいくらで売れるの？ってことですよね。例えば、中古でマンションを買おうとした時にも当然、現地をチェックしますので、その現地までのアプローチが綺麗な道が続いていれば、やっぱり印象的にはプラスになります。

左側は国立循環器病研究センターの予定地

ちなみに、左側は国立循環器病研究センターの予定地になっています。

そして、このまま進んでいくと

ローレルスクエア健都現地

ローレルスクエア健都の現地にたどり着きます。

ローレルスクエア健都前の歩道も整備されている

ローレルスクエア健都現地

ちなみに、現地の予定場所だけをみると、ローレルスクエア健都が線路に非常に近いことがわかります。

左側にマンション、右側には線路

写真で見ても右側の線路と左側のローレルスクエア健都が写っていますね。

ちなみに、マンション側に近い線路には写真のように貨物列車が通っていました。

ただ、これについては、実際にマンションに住んだときに線路の電車の音が心配というのはあまりないのではないかな。と考えています。

というのも、このローレルスクエア健都の場合、敷地面積が19,807㎡とかなり広く、マンションの敷地内にグランドパーク（公園）やウォーキングコースなども作るくらいなので、十分に居住スペースは線路から離れて設置されるでしょう。

マンション敷地内のウォーキングコース（引用：公式HP）

マンション敷地内のコミュニティスクエア（引用：公式HP）

マンション敷地内のグランドパーク（引用：公式HP）

最後に

ローレルスクエア健都の周辺レポートはいかがでしたでしょうか。

一応、駅の南側には平和堂のスーパーもあるのですが、このローレルスクエア健都に新しくスーパーなどの商業施設も開業されるということですので、生活面では便利になってくるでしょう。

駅の南側には平和堂

やはり、このくらいの規模の開発になると、単なるマンションだけではありませんので、周辺の生活環境も一気に大きく変わると思われます。

すでに、明和池公園も整備されていますし、徐々に便利になってくるでしょう。

マンション周辺の防災機能を備えた明和池公園

日本初の国立循環器病研究センターとの連携した健康サービスもあり、個性という面ではしっかりとしています。

あとは、価格面ということですね。

まだ、現時点（2017年2月）では公表されていませんが、一つの目安となるのは近隣の「MIRAIMO SQUARE」との価格差でしょう。

参考リンク：【マンションレポート】MIRAIMO SQUARE周辺に行ってみた【2016.06】

「MIRAIMO SQUARE」は岸辺駅徒歩13分、正雀駅徒歩5分とほぼ同じエリア。

そして、売主も同じ近鉄不動産となっています。

この両方のマンションで合わせて総戸数で1000戸を超えますので、他のエリアのマンションと比べるとあまり高い金額にはならない、コストパフォーマンスの高い金額になるのではないかなぁと思っています。

これから徐々に情報が出てくると思いますので、ローレルスクエア健都は今後も要注目のマンションと言えそうです。