【貴方は大丈夫?】15階建てのマンションには落とし穴が潜んでいるかも?

【貴方は大丈夫?】15階建てのマンションには落とし穴が潜んでいるかも?

 

実は15階建のマンションには落とし穴が潜んでいるかもしれません。

そんなことを言われると15階建てのマンションを検討していなくても、気になりますよね?

ということで、ここでは15階建てのマンションに潜むかもしれない落とし穴についてと実際に15階建てのマンションは購入してもいいのかについて、解説していきます。

 

マンションには45メートルの高さ制限がある。

まず、そもそもなぜ、15階のマンションには落とし穴が潜んでいるかもしれないと言われるのか、その根拠はマンションの高さ制限にあります。一般にマンションの高さが45メートルを超えると建築基準法や消防法などの規制基準が厳しくなります。

そのため、多くの需要が見込める立地の大きなタワーマンションを除いて、普通のマンションの場合、45メートル以下の高さにしようと考えます。

ここで、問題なのが高さが45メートル以下とした場合、何階建てのマンションを建てるのか。という点です。

 

14階建てか、15階建てなのかそこが問題。

自然とマンション全体の高さが決まると1戸当たりの必要な高さが決まっているため、14階建てか、15階建てのはずです。

ここで、問題なのは14階建てでも、15階建てでも全体の高さが変わらないため15階建ての方が1戸当たりの高さが低くなるという点に問題があるのです。

もちろん、全体の高さが45メートル以下で15階建てでも建築基準法上、何の問題もないので、全く同じ条件であれば、1戸当たりの高さが高くなる14階建ての方がいいですよ。というのが、この15階建のマンションの落とし穴になるのです。

 

 

 

15階建ては「直床」「直天井」だからダメ?

さらに、この問題はここで終わりません。

15階建てのマンションの場合、1戸当たりの高さが高くないため、「直床」「直天井」になりやすいと言われています。(全ての15階建てのマンションが「直床」「直天井」という訳ではありませんので注意が必要です)

ここではその「直床」「直天井」のデメリットについて解説していきます。

まず、「直床」とは床下の空間がなく、そのままフローリングなどを設置することを言います。直床の対義語としては「二重床」と言い、床下の間に空間をとる二重構造となっています。

昔は直床は防音性に劣り、リフォームができないと言われていましたが、最近の直床は防音性が高いものの出てきており、リフォームがしやすいような建材も出てきていますので、「直床=ダメ」という図式ではありませんが、営業マンや業者でもそのようなことを知らない人は意外と多いため、一般的には「直床=デメリット」とは考えれらています。

次に「直天井」とは天井の床材の裏に直接、天井材を貼り、仕上げる天井のことを言います。これの対義語が「二重天井」といい天井の床材の裏と天井材の間に空間を設け二重にすることを言います。

天井の場合には、二重天井の場合、防振材を挟むこともできますので、二重天井の方が良いとされています。が、二重天井であれば安心というわけではありません。防振材の有無や空間がどのくらい空いているのか、スラブの厚さなどが音には影響してきます。

 

まとめると以下の通りになります。

  • 15階建のマンションは必ず直床・直天井というわけでないので、確認しておきましょう。
  • 最近の直床は防音性の対策を施している場合があるので、直床であっても即ダメというわけではない。
  • 直天井と二重天井の場合、二重天井が良いとされているが、防振材や空間がどのくらい空いているのかなど要確認。

 

 

本当に15階建てはダメなのか?

ここまでで15階建てのマンションについてや床や天井の防音性について解説をしてきましたが、ここで今一度考えてみたい点として「本当に15階建てはダメなのか?」という点です。

もちろん、1戸当たりの高さがどうしても低くなるのは紛れもない事実ではありますが、その分、階数を増やすことによって戸数が増えるので、この点は必ずしもデメリットばかりではないとも考えられます。

というのも、階数が増えた分、土地や広告費の固定費用分が按分されるため、14階建と比べて安く購入できるというメリットもある。

天井高の高さが10〜20センチ低くなることの代わりとして100万円程度価格が安く購入できると考えると絶対に14階建てが良いというわけではなく、それぞれにあった選択肢として選ぶべきでしょう。

 

 

15階建てを立てる業者は儲けのことを考えて住む人のことを考えない業者?

ここからは、少し余談も含まれますが、15階建てのマンションには問題がある。というコメンテータや識者の中には「15階建てのマンションの方が儲けも大きくなるので、住む人のことを考えず、自社の儲けだけを考える業者」と言っている人がいますが、さすがにそんなに簡単な問題ではありません。

そうやって不安を煽って誰かを悪徳業者にした方が論理展開として話しやすいのだと思いますが、どのマンションも自社の利益の追求を当然していますし、直床でも対策しているところもあれば、二重床でも騒音が響くケースもたくさんありますので、単に階数だけで判断をせずに個別のマンションの性能を比較検討をしたいものです。